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一、當(dāng)前房地產(chǎn)信息化建設(shè)的現(xiàn)狀
當(dāng)前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門已經(jīng)建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)測(cè)繪圖形信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理系統(tǒng)。這些系統(tǒng)為當(dāng)前迅速崛起的房地產(chǎn)業(yè)提供了服務(wù)和保障，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展初步建立了一套信息化管理系統(tǒng)。但隨著信息化產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)有的一套信息化管理模式已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，特別是不適應(yīng)飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的需要，更滿足不了日益增長(zhǎng)的社會(huì)服務(wù)需要。它主要反映在：
一是沒有應(yīng)用地理信息技術(shù)建立一個(gè)完整的地理空間數(shù)據(jù)庫，不能將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息與產(chǎn)籍檔案管理信息、房產(chǎn)測(cè)繪圖形信息和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息有機(jī)地結(jié)合起來，尚未建立一個(gè)立體的、全方位相互關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)；
二是各信息系統(tǒng)運(yùn)行是獨(dú)立的，系統(tǒng)間沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系，信息資源未能優(yōu)化整合，很難實(shí)現(xiàn)整體的程序化、標(biāo)準(zhǔn)化管理；
三是沒有形成空間管理功能，不能將各系統(tǒng)的信息進(jìn)行成果的統(tǒng)計(jì)分析、查詢和圖文信息一體化管理；
四是不能達(dá)到向社會(huì)開放的信息服務(wù)，形不成網(wǎng)絡(luò)化管理，信息資源共享能力較薄弱，難以增強(qiáng)系統(tǒng)功能；
五是社會(huì)性服務(wù)功能遲遲得不到提高，信息服務(wù)的瓶頸問題始終得不到破解。要真正提高我們的工作能力，提高我們的服務(wù)水平，發(fā)揮我們的信息優(yōu)勢(shì)，按照建設(shè)部“ 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系”的要求，運(yùn)用現(xiàn)有的信息化管理手段管理模式，還有好多深層次的課題擺在我們面前，需要我們?nèi)ニ伎?、研究?/span>
二、房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)的形成
分析房地產(chǎn)管理各類業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)，它有一個(gè)普遍的特征，即都具有地理屬性。如何真實(shí)地把這些地理信息通過必要的形式表示出來，就是我們所說的地理信息系統(tǒng)（Geographical Information System，簡(jiǎn)稱GIS）。GIS在計(jì)算機(jī)硬件和軟件技術(shù)的支持下，運(yùn)用系統(tǒng)工程和信息科學(xué)的理論，科學(xué)管理和綜合分析這些具有空間內(nèi)涵的地理數(shù)據(jù)，形成了以解決復(fù)雜的城市規(guī)劃、管理、決策和研究所需信息的一種特定而有十分重要的空間信息系統(tǒng)。
地圖是地理實(shí)體的傳統(tǒng)載體，具有存儲(chǔ)、分析與顯示地理信息的功能，因其直觀、綜合的特點(diǎn)，曾在一段時(shí)期是地理實(shí)體的主要載體。但隨著人們對(duì)地理信息需求量的增加及其需求質(zhì)量和速度的加快，再加之計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，使得計(jì)算機(jī)管理空間信息、建立地理信息系統(tǒng)逐步成為現(xiàn)實(shí)。因此，房地產(chǎn)GIS必須建立在準(zhǔn)確的地理空間數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，這些空間數(shù)據(jù)主要依托外業(yè)測(cè)繪信息的采集、遙感圖像解析、內(nèi)業(yè)地圖的數(shù)字化或從其他數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換才能形成地理數(shù)據(jù)。地理數(shù)據(jù)類型分為空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)圖上，各種內(nèi)容要素之間的關(guān)系是按照地圖投影建立的數(shù)學(xué)模型；使地表各點(diǎn)和地圖平面上的相應(yīng)各點(diǎn)保持一定的函數(shù)關(guān)系，從而準(zhǔn)確地表述地表空間各要素之間的關(guān)系、和分布規(guī)則，并在地理空間描述中所反映出來的點(diǎn)、線、面等符號(hào)就形成了空間數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)測(cè)量學(xué)中被視為地球表面一點(diǎn)、點(diǎn)集或特征的事實(shí)的描述稱之為屬性，它能夠體現(xiàn)物質(zhì)特性、變量或某一地理目標(biāo)的數(shù)量和質(zhì)量。能反映GIS空間實(shí)體的特征數(shù)據(jù)為屬性數(shù)據(jù)，一般包括名稱、等級(jí)、數(shù)量代碼等多種形式。屬性數(shù)據(jù)主要依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、交易、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記等管理環(huán)節(jié)的信息有機(jī)地整合起來，同時(shí)納入與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的土地、金融、價(jià)格、稅收等其他信息，形成全面、客觀地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的分類、分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)信息，即房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)。把這些屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)起來就形成了房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)。所以，房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)建設(shè)離不開房地產(chǎn)地圖，房地產(chǎn)地圖是房地產(chǎn)GIS空間數(shù)據(jù)組織與空間數(shù)據(jù)運(yùn)作的基本框架。
三、房地產(chǎn) GIS 系統(tǒng)特點(diǎn)及功能
1、采用集成的思想，對(duì)作用不同的應(yīng)用子系統(tǒng)，配予必要的設(shè)備條件，集成在管理系統(tǒng)中，增強(qiáng)了對(duì)信息的空間管理能力。將城市地圖、城市發(fā)展規(guī)劃、房屋拆遷、地塊拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、商品房的預(yù)銷售與房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、產(chǎn)權(quán)登記、檔案管理等業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，在數(shù)據(jù)間建立相互的對(duì)應(yīng)關(guān)系，形成一個(gè)完整的信息數(shù)據(jù)庫，通過對(duì)數(shù)據(jù)的處理，凸顯城市（房地產(chǎn)）管理能力，發(fā)揮城市管理的基礎(chǔ)性、公益性和市場(chǎng)性作用。
2、依托地理信息基礎(chǔ)，使各種信息按特定的多維坐標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的多維坐標(biāo)定位，增強(qiáng)了對(duì)數(shù)據(jù)的處理能力。將空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一的存儲(chǔ)管理，利用多信息源的空間數(shù)據(jù)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然資源、環(huán)境要素等屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行分層、分結(jié)構(gòu)的處理，賦予多因素空間分析、復(fù)合評(píng)價(jià)、模擬優(yōu)化等手段，并按照不同的規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)要求列表制圖，在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行圖表合成，提供綜合分析數(shù)據(jù)，便于檢索查詢。特別對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的處理，通過一定的數(shù)學(xué)模型，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，為各級(jí)政府調(diào)控市場(chǎng)提供決策依據(jù)。
3、運(yùn)用圖文并茂、聲像動(dòng)畫等多媒體信息，加強(qiáng)系統(tǒng)的先進(jìn)性和實(shí)用性，增強(qiáng)了系統(tǒng)的表述能力。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息以電子圖的格式結(jié)合聲像動(dòng)畫內(nèi)容，通過網(wǎng)絡(luò)與用戶視頻系統(tǒng)相聯(lián)，了解項(xiàng)目小區(qū)的地理位置、建設(shè)規(guī)模、周圍環(huán)境、交通條件等要素，對(duì)房屋室內(nèi)布置和功能設(shè)施通過影像方式進(jìn)行表述。同時(shí)，可以用多種模糊的方式進(jìn)行圖文雙向檢索，可以快速、準(zhǔn)確、及時(shí)地反映城市房地產(chǎn)分類和權(quán)利歸屬等現(xiàn)狀。能夠通過現(xiàn)狀數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)的疊加顯示，利用不同圖表之間的字段關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)地物的歷史數(shù)據(jù)管理和動(dòng)態(tài)跟蹤，展示地理要素的歷史演變，進(jìn)行歷史數(shù)據(jù)的拓補(bǔ)重建。
4、構(gòu)建完整的質(zhì)量控制體系，形成開放式的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)，增強(qiáng)了權(quán)屬登記的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的審核過程中，把操作過程的提示替代事先的檔案信息查詢，通過計(jì)算機(jī)屏幕直觀地反映其房屋樓盤表及其權(quán)利的限制凍結(jié)情況；利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)同城市不同地域范圍權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在同一業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)中進(jìn)行，嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)系統(tǒng)設(shè)定的工作流程、標(biāo)準(zhǔn)和要求開展工作，將網(wǎng)上交易、預(yù)告登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、異議登記及其他權(quán)利登記等業(yè)務(wù)按照統(tǒng)一的登記程序、政策規(guī)定、業(yè)務(wù)口徑、受理要件形成了標(biāo)準(zhǔn)化的屬性數(shù)據(jù)，使規(guī)范化程序得到進(jìn)一步提高。
四、房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)注意的問題
1、調(diào)整觀念，結(jié)合本部門的工作實(shí)際研究開發(fā)，切實(shí)發(fā)揮GIS的作用。房地產(chǎn)GIS的建立是為房地產(chǎn)管理各業(yè)務(wù)部門服務(wù)的。就GIS的用戶分析系統(tǒng)設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)庫建設(shè)等要反復(fù)聽取系統(tǒng)使用者的意見；在開發(fā)過程中要結(jié)合現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程、操作模式、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、效益分析做出明確的規(guī)定；考慮今后系統(tǒng)的運(yùn)行情況，要對(duì)系統(tǒng)不斷進(jìn)行調(diào)整和完善，特別是房地產(chǎn)地圖測(cè)繪，要有一個(gè)良好的技術(shù)接口；對(duì)新增房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的管理要有自己的專業(yè)技術(shù)人員。要使GIS系統(tǒng)能夠滿足房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、市場(chǎng)管理復(fù)雜的技術(shù)要求，達(dá)到實(shí)用化的目的，而不是成為只開發(fā)不利用的框架系統(tǒng)。
2、改進(jìn)結(jié)構(gòu)，選擇高水平的基礎(chǔ)開發(fā)平臺(tái)和開發(fā)工具，充分體現(xiàn)GIS的功能作用。房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)建設(shè)周期較長(zhǎng)，一個(gè)系統(tǒng)從規(guī)劃、啟動(dòng)、建設(shè)和完成往往需要３－５年以上的時(shí)間。在此期間，軟件和硬件技術(shù)發(fā)展迅速，如果系統(tǒng)設(shè)計(jì)缺少前瞻性，就不能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用，有可能形成資源的浪費(fèi)。同時(shí)房地產(chǎn)GIS 建設(shè)是一項(xiàng)龐大的社會(huì)信息化工程，其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值目前尚未被廣泛的認(rèn)知。因此，在系統(tǒng)設(shè)計(jì)過程中要考慮其綜合應(yīng)用和深化應(yīng)用，考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，充分體現(xiàn)系統(tǒng)的功能作用。
3、整合資源，建設(shè)面向網(wǎng)絡(luò)一體化的房地產(chǎn)管理電子政務(wù)平臺(tái)。要推動(dòng)行業(yè)內(nèi)部多種信息的優(yōu)化整合，創(chuàng)造多部門協(xié)同工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理與外部服務(wù)一體化，為促進(jìn)電子政務(wù)的建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn) GIS的強(qiáng)大功能體現(xiàn)在電子網(wǎng)絡(luò)上，通過網(wǎng)絡(luò)化管理，可以將多信息的采集、處理、傳輸成為一體化，確保信息采集的準(zhǔn)確性、可靠性和實(shí)時(shí)性；同時(shí)還要求在信息處理上實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化，從而為社會(huì)公眾提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。
4、積極穩(wěn)妥、全面落實(shí)系統(tǒng)空間數(shù)據(jù)庫的建庫工作，是房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)建設(shè)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)的應(yīng)用，最重要的因素就是空間數(shù)據(jù)庫的建設(shè)速度和成本。目前空間數(shù)據(jù)庫存在軟件通用性差、建庫過程操作復(fù)雜、人工干預(yù)多、耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、建庫效率低等問題。因此，系統(tǒng)使用者要有足夠的思想準(zhǔn)備，在空間數(shù)據(jù)庫的建設(shè)中要花大量的人力、物力和財(cái)力投入到建庫工作中去。房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)并不是系統(tǒng)開發(fā)完成即可投入使用，關(guān)鍵的問題是空間數(shù)據(jù)庫的建設(shè)。不要認(rèn)為系統(tǒng)交付使用就建成了房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)，實(shí)際上，交付使用的還只是個(gè)不能使用的空殼系統(tǒng)。
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